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5848cc红姐图库海伦堡:大湾区地产IPO第一股

更新时间:2019-10-08      

  看上去,57岁的黄炽恒比实际年龄要年轻,而且壮实得多。锻炼身体,无处不在,哪怕遇到眼前一根横梁,他会跳上去拉几个单杠。

  黄炽恒旗下的海伦堡控股正在冲刺香港IPO。他亲任董事会主席兼首席执行官。这点,他和新力控股的老板张园林很像,一肩挑。只不过,张现年43岁。

  从创立海伦堡至今,黄炽恒已经走过21年。他好抽雪茄,为人低调,是福布斯榜上的亿万富豪,却因纵横股市出名。

  黄炽恒有自己的独特之处,不是搞双轮驱动,而是“三驾马车”——地产开发、科技园和商业地产。但他希望有机会再讲一个资本故事,这次特意没有把物业板块装入。

  2019年多家房企欲在港上市,至今尚未音讯。因首次招股书半年到期,海伦堡在5月2日更新了一版。

  他曾因建仓上海莱士和申购新宝股份而大赚。有媒体称,他炒股赚的钱比做地产赚得都要多。为了让海伦堡奠定在地产界的江湖地位,他狠磕产品,获得“高端王”的美称。它和星河湾集团一样,都是发轫于广东番禺。

  对产品的追求,或许与黄炽恒的出身有关。他早年毕业于番禺县置业中等专科学习,主修机械制造,骨子里有工匠精神。

  在1998年涉足地产开发后的很长一段时间,海伦堡偏南一隅,集中在珠三角地区。但在2016年,海伦堡启动战略升级,黄炽恒制定了三年冲刺千亿的目标。

  截至2019年1月底,海伦堡土地储备总建筑面积约为2370万平方米,已在珠江三角洲地区、长江三角洲地区、京津冀地区、华西地区及华中地区的12个省及直辖市的33个城市占据一席之地,拥有122个处于不同开发阶段的项目。

  克而瑞数据显示,海伦堡从2016年至2018年分别实现销售额185.7亿元、351.1亿元、440.6亿元,对应全国房企排名分别为88位、57位、61位。这三年的营收分别是142亿元、143亿元和175亿元,年复合增长率为11%。同在冲刺上市的新力控股、奥山控股和中梁控股的复合增长率分别是94.6%、20.1%、221.4%。

  在2370万平方米土地储备中,粤港澳大湾区占比40%以上。2月21日,克而瑞发布了”2018年粤港澳大湾区房企土储货值TOP30”及”2018年粤港澳大湾区房企土储建面TOP30”榜单,海伦堡位列27与17名。榜单显示,海伦堡于大湾区内的土储货值与土储建面分别为1017.4亿元和823.6万平方米。

  自粤港澳大湾区升级为国家战略后,海伦堡占据了先机。5月16日,穆迪授予海伦堡“B2”的评级,并在报告中指出,海伦堡多样化的土地收购战略足以支持公司稳健的发展。

  有分析指出,海伦堡控股会是一支典型的奥港澳大湾区地产概念股。”但它的战略布局,又不失平衡,看好杭州湾区和长江经济带。“

  现年25岁的黄博文,在2016年2月担任海伦堡总裁助理,协助黄炽恒管理公司。他毕业于美国康奈尔大学,获得理学学士学位。

  在递交招股书之前,海伦堡的股权主要掌握在黄炽恒父子手中,黄炽恒持有97.4%股权,黄博文持有2.6%股权。后在几轮重组后,他将这些股份卖给了黄炽恒。目前,黄博文自己全资持有广州润元酒店。

  为了赴港上市,海伦堡进行了一番重组。黄炽恒通过Blue Antrix持有海伦堡中国控股有限公司(上市主体)95.99%股权,并通过受限制股份单位代名人Blue Antrix 持有海伦堡中国3%股权,剩余1.01%股权由非海伦堡中国的核心关联人士王涛女士持有。

  Blue Antrix持有的海伦堡3%股份,是黄炽恒给管理层作出的股权激励。黄炽恒有一批忠诚的“老臣”,他们大多在海伦堡拥有10年以上的工作经历,两位常务副总裁叶峻和代晓辉等分别入职18年和11年。

  在2018年7月份,王涛通过Broad Pleasantd对海伦堡增资,用3.37亿元换取1.01%股权。据此,当时海伦堡的估值约333亿元。王涛是一名在中国拥有超过十年经验的资深投资者,他是黄炽恒的好友。

  充沛的土储以及多样化的项目拓展渠道,使得海伦堡维持较高的盈利能力。年内溢利分别为28.98亿元、19.8亿元以及22.56亿元,净利润率分别是20.4%、13.8%和12.9%。其中2018年的租金收入为1.47亿元,占比0.8%,主要来自创意科技园和商业地产。

  从2016年至2018年末,海伦堡净资产负债率持续走高,分别为69.4%、83.4%和133.7%;未偿还的借款总额分别为128.74亿元、205.04亿元和283.08亿元,而同期公司拥有现金及现金等价物分别为24.69亿元、45.96亿元和47.78亿元。同时,信托及资管融资安排余额分别为64.78亿元、136.45亿元、169.11亿元。

  从整体来看,海伦堡的融资成本并不高,2016年至2018年的加权平均实际利率分别为8.6%、7.9%和8.8%。它的总借款303.6亿元,其中一年期内短期债务100.28亿元,而手握现金只有47.8亿元,现金与短债比是不足1:2。

  在融资上,信托和资管融资占比高,达到58.8%。截至2019年2月28日,海伦堡信托资管融资未偿还总额为177.96亿元。根据招股书,信托融资安排的还债期限为三年。由此推算,在2019年和2020年,这些高成本的信托融资将迎来集中还款期,其中,2019年生效的4笔信托融资,成本分别为12.5%、5848cc红姐图库,9.5%、12%以及13%。

  若海伦堡成功赴港上市,它的资金压力减轻,资产负债率会进一步降低。对于IPO筹集的资金用途主要用于2021年底前运营及计划扩张所在城市用于土地收购以增加土地储备。

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